С 28 по 31 мая в МВЦ «Крокус Экспо» состоится главная премьера логистической отрасли – международная выставка логистики, транспорта, складской техники и оборудования Logistika Expo (Павильон № 1, залы 1 и 4). Выставка пройдет на одной площадке с такими лидерами отрасли, как выставка строительной техники и технологий СТТ Expo, выставка коммерческой техники и технологий СOMvex, выставка запчастей, послепродажного обслуживания и сервиса СТО Expo.
Дорогие читатели! Представляем вашему вниманию третий номер за 2024 год. В преддверии выставки TransRussia мы постарались сделать его максимально полезным и содержательным.
Дорогие читатели! Представляем вашему вниманию второй номер за 2024 год, на страницах которого вы найдете много актуальных материалов.
Вас заинтересует совместный обзор ПЭК, NF Group, IBC Real Estate, Nikoliers и др., посвященный складской недвижимости. Эксперты прогнозируют очередной рост ставки аренды площадок для хранения товаров, в Москве он может составить порядка 12%.
На протяжении развития современного рынка складской недвижимости предложение качественных складов в Москве было всегда ограниченно. Основной объем складских площадей в столице составляют помещения, сохранившиеся с советских времен и позднее переоборудованные под нужды арендаторов.
Структура предложения складских объектов внутри МКАД выглядит следующим образом:
Большую часть объектов можно отнести к офисно-складским комплексам. Доля офисных помещений в складских объектах в качественном фонде (класс А и В) составляет около 28%, что в среднем больше, чем в Подмосковье. Другие распространенные форматы – производственно-складские базы и бизнес-парки с многочисленными постройками разного периода, отличающиеся по качественным характеристикам.
Компания Skladman USG проанализировала 45 складских объектов внутри МКАД. 21 из них можно отнести к качественному фонду складской недвижимости. Однако доля по площади других 24 объектов, формирующих предложение класса С низкого качества, несоизмеримо выше: объем спекулятивной складской недвижимости составляет 1,5 млн кв. м арендуемой складской площади, из которых на качественные помещения класса А и В приходится менее 400 тыс. кв. м. Площади класса А занимают долю около 5% от общего объема предложения, площади класса В – 21%.
Диаграмма 1. Структуры рынка складской недвижимости Москвы в зависимости от склада Источник: Skladman USG |
Диаграмма 2. Разделение складских объектов по качественному признаку Источник: Skladman USG |
Текущее разделение по классу в качественном фонде складской недвижимости Москвы также говорит о закономерном отставании в развитии рынка Москвы от Подмосковья.
Диаграмма 3. Структура качественного предложения на рынке складской недвижимости Москвы
Источник: Skladman USG
Совокупная площадь качественных складских помещений класса А и В Московского региона составляет более 13 млн кв. м. Доля качественных объектов Москвы внутри МКАД составляет только примерно 3%.
Многоэтажные склады
Анализируя складскую недвижимость такого крупного мегаполиса, как Москва, невозможно обойти стороной сегмент многоэтажных складов, который по определению является городским явлением. Для города с его дефицитом и дороговизной земли распространение данного формата экономически обосновано, в то время как строительство одноэтажного склада может оказаться нерентабельным. Текущее предложение демонстрирует, что чем ниже класс, тем больше встречаются многоэтажные складские объекты (от 2 этажей и больше).
Закономерно, что в классе А все объекты, попавшие в анализ, являются одноэтажными.
Диаграмма 4. Складские объекты с точки зрения этажности в зависимости от класса
Источник: Skladman USG
87% проанализированных складских объектов имеют 2 и более складских этажей. 73% объектов класса В – многоэтажные. Наибольшее количество многоэтажных складов зафиксировано в классе С. Любой многоэтажный склад, согласно принятой стандартной классификации, автоматически попадает в класс В вне зависимости от того, что он является и современным, и удобным для пользователей. Из-за этого разброс в качестве предложения внутри класса может препятствовать адекватной оценке предложения.
«По нашему мнению, классификация – это с одной стороны, маркетинговый инструмент продвижения на рынке, с другой – возможность заинтересованным сторонам лучше ориентироваться в предложении. Однако отнесение склада внутри города, на расстоянии 10-30 км от столицы или в регионе к тому или иному классу согласно стандартной классификации ведет к все более широко расходящимся неточностям. В связи с этим, вероятно, стоит рассмотреть создание дополнительной классификации для объектов, расположенных внутри плотной застройки городов», - комментирует Ярослав Дарусенков, руководитель отдела консалтинга компании Skladman USG.