• Главная
• О журнале
  • О журнале
  • Распространение
  • Редакционный совет
  • Редакция
  • Рубрики
  • Список рецензентов статей
  • Правила рецензирования
  • Авторы
  • Russian Logistics Journal
• Новости
  • Календарь мероприятий
  • Размещение пресс-релизов
  • Новости логистики
• Подписка
  • Подписка через агентства
  • Редакционная подписка
  • Электронная рассылка
• Реклама
  • Реклама в журнале
  • Реклама на сайте
• Архив
• Контакты

Ставки под давлением: рынок складской недвижимости Московского региона ищет баланс

Скачать статью в формате PDF

Общие тенденции

По данным аналитического агентства Ricci, собственники и девелоперы складской недвижимости сегодня оказались в непростой позиции – рынок диктует новые правила. Рост вакансии и снижение спроса заставляют пересматривать ценовую политику. Объекты, построенные до 2019 г., теряют ценовую устойчивость: арендаторы получают скидки до 5–10%, а в отдельных случаях – до 15%. Это оказывает давление на среднерыночную ставку и корректирует тренд, начавшийся в 2021 г., когда ставки стабильно росли. Одновременно с этим собственники современных складских комплексов, реализованных за счет дорогого заемного финансирования, также вынуждены корректировать ставки, хотя и в меньшей степени. Поддержание загрузки объектов становится приоритетом, даже если это означает частичный отказ от изначальной рентабельности. Особое положение занимают девелоперы, предлагающие строительство объектов build-to-suit (BTS) под конкретного арендатора. В силу крайне низкой маржинальности таких сделок и высокой стоимости кредитных ресурсов возможность предоставления скидок здесь попросту отсутствует. Это формирует заметный разрыв между уровнем ставок на вторичном рынке и ценами, предлагаемыми за новые индивидуальные проекты. Примечательно, что на рынке одновременно ведутся переговоры по всем трем типам ставок: от минимальных, с учетом предоставляемых дисконтов, до премиальных ставок на BTS-решения. Это подтверждает, что рынок остается разнородным и требует глубокой оценки каждой сделки в индивидуальном порядке.

Источник изображения: 4045, Freepik

Предложение 

В I полугодии 2025 г. введено 545 тыс. м2 качественной складской недвижимости (без учета объектов light industrial) в формате big box, что составляет 47% от общего объема введенных площадей в 2024 г. Столь высокий показатель является следствием переноса ввода крупных объектов с конца 2024 г. на 2025 г., а также большого количества крупных проектов, стартовавших по BTS–схемам в 2023 – 2024 гг.

Согласно планам девелоперов, до конца 2025 г. должно завершиться строительство еще порядка 2,1 млн м2 качественной складской недвижимости, из которых порядка 900 тыс. м2 законтрактовано. Ожидается, что объем ввода по итогам 2025 г. составит 2,6 млн м2, что в 2–2,5 раза превысит в среднем объемы среднегодового ввода в складском сегменте, так как порядка 50% площадей из данного рекордного объема было запланирована под клиентов еще в 2023 и 2024 гг.

На спекулятивные объекты приходится 51% от общего объема введенных в I полугодии 2025 г. объектов. На момент окончания строительства они были законтрактованы на 65%. Доля BTS-проектов на продажу и в аренду для конечных пользователей, а также реализуемых крупными потребителями складов (end-users) собственными силами с участием застройщиков в качестве генеральных подрядчиков составила 49% в общем объеме нового ввода.

Основной объем введенных площадей сосредоточен на южном (60%), юго-восточном (19%) и северном (14%) направлениях, где были введены крупнейшие объекты РЦ «ВкусВилл» в ИП «NK Парк Домодедово 2» (118 200 м2 ), РЦ «Магнит Подольск» (88 500 м2 ), ИП «NK Парк Вешки 2» (76 300 м2) и СК «Армада Парк Боброво» (67 500 м2).

На конец 2025 г. доля объектов, реализуемых по схеме BTS и клиентами под собственные нужды самостоятельно, может составить около 52%, при этом ожидается, что порядка 30% площадей из BTS-предложения появится на рынке в статусе «вакантно».

Появление на рынке отказных площадей действительно окажет ощутимое влияние: в краткосрочной перспективе это приведет к росту вакансии, что будет использовано арендаторами как аргумент в переговорах с девелоперами о снижении ставок наряду с влиянием высокой ключевой ставки. Однако, по словам Дмитрия Герастовскго, директора департамента складской недвижимости Ricci, дьявол кроется в деталях: эти площади обладают рядом специфических характеристик, и пока не ясно, насколько полноценно они смогут интегрироваться в структуру доступной вакансии. Реакция рынка на эти объекты и возможный пересмотр ставок аренды в их отношении – вопрос времени и практики.

Спрос

Рынок складской недвижимости Московского региона переживает этап охлаждения и сжатия спроса. В I полугодии 2025 г. объемы спроса снизились в сравнении с 2023–2024 гг., когда наблюдался ажиотажный спрос при невысоких объемах нового строительства. Жесткая денежно-кредитная политика, направленная на снижение инфляции, повлияла на сокращение деловой активности на рынке. Покупатели и арендаторы отложили решения по приобретению недвижимости. При этом относительно прошлого года объемы нового предложения выросли за счет увеличения строительства спекулятивных объектов в прошлом году и переноса ввода крупных объектов с конца 2024 г.

В структуре спроса в 2025 г. впервые за последние 5 лет доля сделок спекулятивной аренды превысила 90%, в то время как доля BTS в целом сократилась с 52% в 2024 г. до 7% в первом полугодии 2025 г. Стоимость кредитного финансирования съела маржу девелоперов в BTS-проектах и стала стоп-фактором для многих сделок. На формат BTS-аренда в I полугодии 2025 г. пришлось лишь 4,5%, а в формате BTS-продажи было реализовано только 2,5% от общего объема сделок. Также на снижение доли BTS-сделок повлияло появление на рынке спекулятивного предложения за счет ввода новых проектов, в том числе приобретенных на стадии строительства инвесторами, и выхода на спекулятивный рынок складов, запроектированных ранее под клиентов. Покупатели и арендаторы либо выжидают снижения ключевой ставки и появления BTS-предложений по более доступным ценам, либо выбирают более дешевые в моменте готовые и достраивающиеся проекты как в складах, так и в крупных форматах light industrial (FLEX BOX, отличающихся от стандартных складов класса А только более мелкой нарезкой).

В I полугодии 2025 г. средний размер сделки уменьшился на 34% относительно аналогичного периода прошлого года и составил 14,2 тыс. м2. Снижение показателя произошло в результате отсутствия крупных сделок площадью более 50 тыс. м2, в том числе за счет снизившейся доли всех BTS-сделок до 7%. Для сравнения в I полугодии 2024 г. доля BTS-сделок составила 56%, при этом часть сделок пришлась на очень крупные лоты в диапазоне от 100 до 190 тыс. м2 (36% в общем объеме сделок).

В I кв. 2025 г. доля e-commerce снизилась до 16 с 40% в 2024 г. По итогам I полугодия 2025 г. они восстановили свое лидерство, достигнув 29,5% от общего объема заключенных сделок, однако в абсолютном значении показатель снизился более чем в 3 раза по сравнению с I полугодием 2024 г., с 672 до 193 тыс. м2. Это произошло как за счет того, что крупнейшие маркетплейсы закрыли свои потребности в площадях в Московском регионе за последние несколько лет, так и за счет сложностей реализации BTS-сделок для крупных клиентов на текущем рынке.

До 85% от объема сделок среди компаний e-commerce приходится на Wildberries, которые взяли паузу по новому строительству и активно поглощают спекулятивные площади в аренду. Другими драйверами спроса стали компании из сферы логистики и производства, их доля составила 22% и 18,5% соответственно от общего объема сделок. В распределении по расположению наибольший объем сделок по аренде и продаже заключен на южном (41% от общего объема сделок) и юго-восточном (26%) направлениях.

Вакансия

Доля свободных качественных складских площадей по итогам I полугодия 2025 г. в Московском регионе составила 2,5%.

Во II кв. 2025 г. вакансия незначительно выросла до 2,5% за счет снижения спроса и оптимизации используемых арендаторами площадей, однако продолжает оставаться на относительно низком уровне в масштабе общего рынка Московского региона.

Несмотря на высокий объем строящихся спекулятивно объектов и выхода на рынок складов, запроектированных ранее под клиентов, мы ожидаем только небольшое увеличение объема вакантных площадей из-за накапливающегося отложенного спроса. Также на рост вакансии повлияло увеличение ввода спекулятивных площадей и выход на рынок объектов от инвесторов нового типа, которые приобрели BTS-объекты с инвестиционными целями, планируя последующую сдачу данных активов в аренду. Стоит отметить увеличение количества крупных вакантных блоков площадью более 20 тыс. м2 с 1–2 юнитов в 2024 г. до 5–6 объектов, доступных в 2025 г.

Коммерческие условия

Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на существующие сухие склады без учета НДС и ОРЕХ составила 12 тыс. руб./м2/год, снижение составило 1,6% по отношению к прошлому кварталу.

На фоне высоких ключевой ставки и стоимости заемных средств деловая активность на рынке сжалась. Покупатели и арендаторы находятся в ожидании снижения ключевой ставки. Среднерыночная ставка аренды на big box, увеличившаяся более чем в 2 раза за период 2023–2025 гг., технически скорректировалась вниз впервые за длительный период. В некоторых локациях отмечается снижение ставок, арендодатели готовы делать скидки к запрашиваемым ставкам аренды в размере 5–10%, а на менее ликвидных объектах – до 15%.

Все сильнее проявляется разрыв в ставках аренды между готовыми помещениями в новых объектах, построенных за счет дорогого заемного финансирования, и построенных в период более низкой ключевой ставки. На рынке можно найти объекты по ставкам как на уровне 11 500 руб./м2/год (triple net), так и за 12 500 руб./м2 /год (triple net) и выше. В среднем запрашиваемая арендная ставка составляет 12 000 руб./м2/год (triple net), снизившись на 1,6% за последние три месяца.

За счет высокой стоимости финансирования и специфики технического задания ожидаемая девелоперами ставка аренды по BTS-проектам на 20–25% выше текущей рыночной ставки аренды на готовые площади. Однако даже более высокие ожидания по ставкам не способствуют заключению BTS-сделок из-за низкой маржинальности этой бизнес-модели при высокой стоимости финансирования.

Ставка капитализации продолжает оставаться на том же уровне и составляет 13,5%, но динамика ставок аренды сигнализирует тренд на снижение, что может привести к уменьшению доходности складских объектов.